誤區一：用建筑設計代替商業設計。建筑設計與商業設計在本質要求上是不同的，建筑設計師更多的是追求建筑理念、建筑技術與建筑藝術，他們通常沒有商業理性認知，因而也不能很好地把握商業需求。而商業規劃設計正是以商業需求為導向的，是依據市場、業態定位和商業經營的各種需要而進行的物業功能設計，這種設計往往是體現在細節上的。所以，如果不具備大量的實操經驗，商業規劃設計是很難實現科學性、市場化的。

誤區二：建筑設計先于商業設計。一旦建筑設計完成了，商業物業的墻面、層高、柱距、荷載和中庭等硬件設施就確定了，這樣就會導致商業的業態和功能在設計上出現很大的局限性。建筑設計先于商業設計，這種局限性將不可避免地表現出來，使商業項目處于進退兩難的境地。比如一個10萬方以上的購物中心，至少要有幾千方的中庭、客\貨梯、通風排水、煤氣管、垃圾處理、停車庫\位、休閑庭\位等設計，如果之前沒有考慮到就沒有辦法滿足后期商戶的需要，滿足不了消費者的需要。

誤區三：營銷策劃代替商業規劃。銷售代理公司為商業項目進行營銷策劃的目的是為了促進銷售，而商業規劃則是為了促進經營管理，二者的本質和要求都是不同的。由于銷售公司不能很好地把握商業功能和商業需求，所以單純的營銷策劃是不能解決商業規劃問題的，進而也使得一些商業項目在銷售之后存在著一些經營和管理上的漏洞。

誤區四：重外觀形象，輕內部結構。一些商業項目為了打造標志性商業建筑或城市地標，往往對建筑外觀投入巨資，而忽視了商業物業內部的結構，這樣也是不利于商業經營的。就像一個人外表很漂亮，但是內在素質很低，那這個人也是要被打折扣的，畢竟，消費者是在商業內部消費的，內部功能是否完善也是消費者關注的問題。

誤區五：重裝修標準，輕配套適用。裝修標準和配套設施對于商業項目是同等重要的。

我經常和開發商講的木桶原理：如果把商業的價值比作木桶里裝的水，那么組成木桶的每塊木板就好比是影響商業經營的各種因素，例如地段、管理、服務、裝修、配套等等，如何才能使水裝得更多呢？

只有保證每塊木板都足夠長，如果有一塊木板是短的，那這個木桶也是裝不了多少水的。

所以，若想提升商業價值，就得保證影響商業經營的各個方面都是完美的，這樣才能實現商業價值的最大化，木桶才能裝更多的水。所以，不能只注重裝修標準而忽略了商業配套，這是會影響商業整體價值的。

比如廁所的配套設計，有的百貨店中女廁所只有三個蹲位，而男廁所一大排。

事實上，一個商場里面，肯定是女性消費者多。

還有就是你們可以去看看有很多百貨商場、購物中心的女廁所里面沒有物品掛鉤，我們不要說現在女性個個都挎包，就是男性現在也幾乎都是人手一包吧，上衛生間包放哪兒？

誤區六：重硬件投入，輕人文關懷。對于商業項目來講，硬件投入是很重要的，但是一把刀只有好鋼還不行，必須得有鋒利的刃才能具備殺傷力。

現代商業競爭往往是細節上的競爭，一個人性化的設計、一種人文關懷都是可以提升商業項目競爭力的，而這些正是這個鋒利刀刃的重要組成部分，是不能忽略的。

你們注意觀察一下現在除了肯德基、麥當勞，國內大部分商場中很少有在廁所中放手紙的。

誤區七：重共享空間設計，輕經營成本測算。共享空間確實對商場經營起到一定的作用，但我們也應該認識到這是一把“雙刃劍”，做很大、很豪華的共享空間是會浪費經營面積，大幅度增加運營成本的，所以一定要精準地核算成本與收益，避免亡羊補牢。

誤區八：遷就主力店要求，忽視自己的投資。商業項目引進主力店的目的是通過主力店來帶動項目的招商和經營，促進銷售，提升項目和附屬物業的整體價值。

一些開發商迫于主力店的名聲和影響力，不惜損害自己的投資利益，有的時候，這樣的做法是沒有必要的。

因為主力店并不具備主導性，主力店也是需要眾多的次主力店、散商戶大家共同支撐商業經營狀態的發展，也就是說項目的核心競爭力并非主力店。

在認同主力店的同時，不應過多遷就主力店，而忽視了自身的投資利益。

誤區九：按自己的主觀和經驗草率行事。商業市場是不斷變化的，一個商業項目科學的定位和最優的運作策略往往是在多方博弈的過程中逐漸浮出水面的。

我們這近10年在操盤商業項目的時候，都是一個團隊由多名理論及實戰多年的資深人士經過實地考察和多次論證得出的結論，事實證明，主觀和經驗往往不能得出最優的結果。

所以，開發商在運作商業項目的過程中，一定要多參考實操專家的意見，切忌主觀主義和經驗主義。

誤區十：盲目崇洋媚外，忽視國內實際。我們看到有些項目是請國外設計公司設計的，總建面不足10萬方而共享空間做了10000多方，確實很漂亮，很大氣，感覺很不錯。

但是在一個100來萬人口的中小城市里，做這樣一個共享空間顯然是不合適的，導致開發商的運營成本居高不下，導致商家、投資客戶的公攤壓力難以承受。

國外的設計理念確實要領先于國內市場，但是這種領先在另一個層面上也意味著排斥，有一些設計理念、風格是不符合國內實際的，一定要有選擇地吸收。

關鍵是需要把握一個度，我有時候經常和一些開發商說：超前一步是先驅；超前兩步可能就變先例。